Immobilienwert ermitteln: So funktioniert die Immobilienbewertung

Den Immobilienwert zu ermitteln, lohnt sich sowohl für Eigentümer als auch potenzielle Käufer. Im Folgenden erfahren Sie, welche Faktoren Einfluss auf den Wert Ihrer Immobilie nehmen und welche Verfahren es gibt, um den Immobilienwert zu berechnen.

Wohnhaus, Einfamilienhaus

Der Immobilienwert ist für den Kauf oder Verkauf eines Hauses entscheidend.

Immobilienwert ermitteln: das Wichtigste in Kürze

  • Der Wert einer Immobilie ist vor allem für den Kauf und Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung relevant. Es gibt darüber hinaus aber noch andere Anlässe für eine Immobilienbewertung, zum Beispiel eine Erbschaft oder eine Scheidung.
  • Verschiedene Faktoren wie die Ausstattung, die Lage und das Alter haben Einfluss auf den Wert einer Immobilie.
  • Wer den Wert einer Immobilie ermitteln möchte, hat drei Möglichkeiten: Er kann selbst eine eigene Einschätzung abgeben, eine Onlinebewertung vornehmen lassen oder ein professionelles Gutachten einholen.
  • Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Berechnung des Immobilienwerts: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Immobilienmakler - Kontakt

Zertifikationen Heid Immobilien GmbH

Was ist eine Immobilienbewertung?

Die Anschaffung oder der Verkauf einer Immobilie ist eine wichtige Entscheidung, die mit einigen Risiken verbunden ist. Verkäufer wie auch Käufer stehen oft vor der Frage, ob der ausgeschriebene Preis der Immobilie realistisch ist. Käufer möchten nicht zu viel bezahlen und Immobilienbesitzer keine finanziellen Verluste machen. An dieser Stelle kommt die Immobilienbewertung ins Spiel.

Mithilfe der Immobilienbewertung können Verkäufer den Wert ihrer Immobilie ermitteln. In der Regel ist es nicht einfach, für die eigene Immobilie einen angemessenen Preis zu schätzen. Denn oftmals orientieren sich Immobilienbesitzer dafür an dem vorherigen Marktwert oder verbinden persönliche Emotionen mit dem Haus. Der Immobilienmarkt ist äußerst dynamisch und von Angebot bzw. Nachfrage abhängig. Um den Wert einer Immobilie akkurat einzuordnen, können Immobilienverkäufer eine professionelle persönliche Einschätzung oder eine Bewertung mithilfe von Onlinediensten vornehmen lassen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um den Immobilienwert zu ermitteln?

Es gibt verschiedene Anlässe für eine Immobilienbewertung. Hier folgt eine Auswahl der gängigsten Gründe, um den Immobilienwert zu ermitteln:

  • Verkauf einer Immobilie: Die Immobilienbewertung bietet Verkäufern von Häusern oder Wohnungen viele Vorteile. Denn dadurch stehen die Chancen gut, dass sie die zu verkaufende Immobilie nicht unter Wert veräußern. Gleichzeitig bewahrt sie Eigentümer davor, die Immobilie für einen zu hohen Preis anzubieten. Überhöhte Preise können potenzielle Interessenten abschrecken.
  • Kauf einer Immobilie: Für Käufer kann eine Immobilienbewertung ebenso sinnvoll sein. Sobald Interesse an einer Immobilie vorliegt, kommt die Frage auf, ob der vom Verkäufer angesetzte Preis dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht. Mit einer Immobilienbewertung können Käufer schnell und einfach herausfinden, ob ihnen ein überteuertes Angebot vorliegt oder ob sie eine angemessene Summe investieren.
  • Langfristige Investition in Eigentum: Selbst für Personen, die bereits im Besitz einer Immobilie sind, lohnt es sich, den Wert ihrer Immobilie zu beobachten. Dadurch behalten sie die Veränderungen auf dem Markt im Blick. So ist es möglich, auf etwaige Wertminderungen ihres Hauses zu reagieren und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, wie etwa in dessen Ausstattung zu investieren.
  • Scheidungsfall: Eine Scheidung wird in der Regel mit einem Zugewinnausgleich gehandhabt. Dabei teilen beide Parteien den innerhalb der Ehe erwirtschafteten Gewinn gleichmäßig auf. Da dazu auch Gebäude gehören, ist es sinnvoll, den Immobilienwert für eine gute Verhandlungsbasis zu ermitteln.
  • Erbschaft, Schenkung oder Überschreibung von Immobilien: Bei der Schenkung sowie der Erbübertragung eines Gebäudes ist eine Immobilienbewertung notwendig für die Berechnung der Steuer. Denn in der Regel müssen Erben Steuern zahlen. Es sei denn, sie leben bereits seit mindestens zehn Jahren in dem geerbten Haus oder der Wohnung.
  • Kreditvergabe und Hypothekenverlängerung: Erwerben Personen eine Immobilie, so müssen sie in einigen Fällen ihr Grundstück als Sicherheit für die Genehmigung der Baufinanzierung beleihen. Die Immobilienbewertung fließt dabei in die Kreditsumme mit ein. Die Banken kümmern sich oft selbst darum, den Immobilienwert zu ermitteln. Die Verlängerung von Hypotheken stellt einen weiteren Anlass dar, um den Wert eines Hauses zu bestimmen.

Verkehrswert vs. Beleihungswert: der Unterschied

Gutachter und Experten unterscheiden bei der Immobilienbewertung zwischen zwei zu ermittelnden Werten: dem Verkehrswert und dem Beleihungswert. Welchen der beiden Werte sie ermitteln, hängt von dem Anlass für das Verfahren ab:

Der Verkehrswert

Der Begriff {Verkehrswert} beschreibt den Marktwert einer Immobilie. Diese Kennzahl steht somit für den Kaufpreis einer Immobilie und zeigt, welchen Preis die Immobilie auf dem Markt erzielen würde. Der Verkehrswert ist stark vom Zeitpunkt der Ermittlung abhängig und schwankt mit den aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Innerhalb von nur wenigen Monaten kann sich also der Wert einer Immobilie erhöhen oder verringern, da sich Angebot und Nachfrage stetig ändern.

Der Beleihungswert

Der {Beleihungswert} ist vor allem für Banken relevant. Denn er beschreibt die Summe, die eine Bank im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung der Immobilie erhält. Gutachter ermitteln diesen Wert, wenn Interesse an einem Kredit vorliegt und die Immobilie der finanzierenden Bank als Sicherheit dienen soll. Der Beleihungswert ist weniger abhängig von den Geschehnissen auf dem Markt und hat daher eine längerfristige Gültigkeit. Dabei finden Gutachter heraus, wie sich der marktübliche Wert der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum hinweg entwickelt. Der Beleihungswert entspricht nicht dem ursprünglichen Kaufpreis und darf rechtlich gesehen nicht über dem Verkehrswert liegen.

Jugendstil in Hamburg

Der Wert einer Immobilie hängt unter anderem von ihrer Lage ab.

Was ist meine Immobilie wert? 5 Faktoren, die den Preis beeinflussen

Die Wertermittlung einer Immobilie ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Vor allem die folgenden wirken sich maßgeblich auf den Wert eines Objektes aus:

Die Ausstattung

Der Zustand der Innenausstattung einer Immobilie wirkt sich auf den Verkaufspreis aus. Wände und Fliesen, vor allem in den Sanitärräumen, sollten in gutem Zustand sein. Weiterhin beeinflussen den Marktwert:

  • Alter der Heizung
  • Zustand des Bodens
  • Ausstattung der Küche
  • Anzahl und Schnitt der einzelnen Zimmer

Ein Balkon oder ein großzügiger Garten steigern ebenfalls den Wert eines Grundstücks.

Das Alter

Jedes Jahr der Nutzung verringert den Immobilienwert. Der sogenannte Altersabschlag erhöht sich mit zunehmendem Alter des Gebäudes. Regelmäßige Renovierungsarbeiten und eine moderne Ausstattung wirken sich jedoch positiv auf den Preis eines Hauses aus. Je besser die Immobilie instand gehalten wurde, desto höher fällt ihr Wert bei der Immobilienbewertung aus.

Die Lage

Die Makro- bzw. Mikrolage einer Immobilie hat Auswirkungen auf ihren Wert. Die Makrolage beschreibt die Lage des Hauses innerhalb einer Region oder Stadt. Die Mikrolage hingegen beschreibt die Umgebung des Gebäudes. Steht das Haus beispielsweise in einer ländlichen Region an einer viel befahrenen Straße, verringert dies den Wert der Immobilie. Befinden sich dort aber Parkplätze oder ein Spielplatz, kann dies den Preis des Hauses steigern. Insgesamt gilt: Eine gute Lage mit ausgebauter Infrastruktur erhöht den Immobilienwert.

Die Fläche

Die Fläche eines Grundstücks bestimmt den Kaufpreis maßgeblich und gilt somit als wertbildender Faktor. Sie dient der Berechnung der Neben- und Betriebskosten sowie der Miethöhe. Je mehr Wohnfläche, desto höher der Wert einer Immobilie. Eine Hilfestellung bei der Berechnung der Wohnfläche bietet die gesetzliche Wohnflächenverordnung, die sich zu einer der wichtigsten Berechnungsmethoden entwickelt hat.

Der Markt

Die Dynamik des Marktes hat einen starken Einfluss auf den Preis für ein Gebäude. Besteht eine hohe Nachfrage und sind gleichzeitig nur wenig Angebote verfügbar, treibt dies die Kosten für Immobilien in die Höhe. Aus diesem Grund sind besonders in den letzten Jahren die Immobilienpreise stetig gestiegen. Oft ist diese Entwicklung von der jeweiligen Region abhängig.

Welche Möglichkeiten gibt es, um den Immobilienwert zu berechnen?

Wer seine Immobilie bewerten lassen möchte, dem stehen verschiedene Möglichkeiten offen. Zu den zwei gängigsten gehören sowohl die Immobilienbewertung im Internet als auch die persönliche Beurteilung durch einen Sachverständigen. Immobilienbesitzer können zudem selbst eine Bewertung vornehmen.

Analyse durch den Immobilienbesitzer

Wenn Hausbesitzer nur eine grobe Einschätzung des Immobilienwerts benötigen, kann es sich durchaus lohnen, die Ermittlung selbst vorzunehmen. Dafür untersuchen sie die ausgeschriebenen Preise für vergleichbare Objekte auf Immobilienportalen. Allerdings gestaltet es sich oft schwierig, die Unterschiede der Lage, Ausstattung und Fläche tatsächlich zu ermessen und in die Bewertung mit einfließen zu lassen. Häufig fällt es Immobilienbesitzern zudem schwer, eine objektive Klassifizierung vorzunehmen, weil sie sich emotional an das Objekt gebunden fühlen. Für eine Ersteinschätzung kann ein solches Vorgehen somit durchaus hilfreich sein. Eine genauere Wertermittlung bieten jedoch Gutachter und Onlineportale.

Online-Immobilienbewertung

Eine online vorgenommene Immobilienbewertung ist für eine erste Orientierung ausreichend. Diese erfolgt meist, um eine Einschätzung für Versicherungen oder die Altersvorsorge zu erhalten. Darüber hinaus eignet sich die Wertermittlung durch einen Onlinedienst als Verhandlungsgrundlage für Verkäufer, Käufer und Makler. Eine online durchgeführte Immobilienbewertung basiert auf Vergleichswerten und wird automatisch erstellt. In der Regel läuft eine Onlinebewertung schnell und unkompliziert ab. Im Vergleich fällt sie meist günstiger aus als die Bewertung durch einen Sachverständigen. Oftmals bedarf es allerdings eines professionellen Wertgutachtens durch einen objektiven Experten – vor allem dann, wenn der Wert einer Immobilie rechtliche Relevanz hat.

Professionelles Gutachten

Ämter und Behörden verlangen in der Regel ein Gutachten von einem Sachverständigen. Nur ein Experte kann ein schriftliches {Verkehrswertgutachten} erstellen, das Behörden anerkennen. Der Gutachter sieht sich das Haus direkt vor Ort an und verzeichnet alle wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie. Der Preis für das Gutachten hängt von der Art der Einschätzung ab (beispielsweise ob mündlich oder schriftlich). Bei der Wahl des Gutachters lohnt es sich, auf Folgendes zu achten:

  • die Qualifikation und Spezialisierung des Gutachters
  • die Ortskenntnis des Gutachters
  • die Empfehlung des Gutachters durch Organisationen und Verbände
  • das Auftreten des Gutachters

Alle Vereinbarungen sollten schriftlich in Form eines Vertrags festgehalten werden.

Immobilienmakler und Kunde schütteln sich die Hände nach abgeschlossenem Vertrag über Hausratversicherung und Investitionsdarlehen

Die professionelle Beratung durch einen Gutachter ist z. B. bei Erbschaftsfragen wichtig.

3 Verfahren, um den Immobilienwert zu berechnen

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, können Sachverständige drei verschiedene Verfahren heranziehen: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Wahl der Methode hängt vom jeweiligen Zweck der Ermittlung und der Art der Immobilie ab.

Tipp: Seriöse Immobiliengutachter wenden stets mindestens zwei Verfahren an, um den Verkehrswert einer Immobilie verlässlich zu ermitteln – so auch unsere Experten von der Heid Immobilienbewertung.

1. Vergleichswertverfahren

Das {Vergleichswertverfahren} eignet sich für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Dabei suchen Experten nach vergleichbaren Objekten und deren Kaufpreisen in ihrer Datenbank. Oft dienen spezifische Merkmale wie die Ausstattung, Lage und Wohnfläche als Bewertungskriterien. Finden sich dort genügend Objekte, die als Basis für einen Vergleich dienen können, lässt sich der Wert der Wohnung ermitteln.

2. Sachwertverfahren

Das {Sachwertverfahren} eignet sich besonders für die Einschätzung von Ein- oder Zweifamilienhäusern. In manchen Fällen kommt es zudem für Eigentumswohnungen zum Einsatz. Der Fokus liegt bei dem Sachwertverfahren auf dem materiellen Wert der Immobilie. Für die Ermittlung des Sachwerts sind vor allem die beim Bau der Immobilie und der Außenanlagen entstandenen Herstellungskosten von Bedeutung. Zu diesem Zweck berechnen Sachverständige den Grundstücks- und Gebäudesachwert. Faktoren, wie die Abnutzung, die Lage des Grundstücks sowie die Baukosten, fließen in die Ermittlung des Sachwerts mit ein. Abgezogen werden Altersabschreibungen und mögliche Baumängel. Außerdem erfolgt eine Anpassung an die Marktlage.

3. Ertragswertverfahren

Das {Ertragswertverfahren} bewertet Mietimmobilien, darunter vor allem Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Mit dieser Kennzahl ermitteln Eigentümer, welche Miete sie für ihr Objekt veranschlagen können. Das Rechenverfahren für diese Prognose ist komplex und berücksichtigt mehrere Faktoren, z. B.:

  • Mieteinnahmen
  • Betriebskosten
  • Bodenwert

Nur professionelle Immobiliengutachter nehmen eine Berechnung des Ertragswertes vor.

3D Illustration steigende Immobilienpreise

Mit einigen Tipps lässt sich der Wert einer Immobilie steigern.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?

Eigentümer möchten ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen. Damit dies auch gelingt, können sie Maßnahmen ergreifen, die den Wert ihrer Immobilie erhalten bzw. erhöhen, z. B.:

  • Renovierungsmaßnahmen, um die Immobilie instand zu halten und zu modernisieren
  • Haus streichen, um diesem ein frisches Antlitz zu verleihen
  • Sanitäranlagen modernisieren, um diese an die aktuellen Standards anzupassen
  • Wohnraum erweitern, um mehr nutzbare Fläche zu schaffen
  • Küche erneuern, um den Immobilienwert entscheidend zu steigern
  • Garten verschönern, um den Nutzwert zu erhöhen
  • Heizungsanlagen erneuern, um die Betriebskosten zu senken
  • Außenfassaden neu dämmen lassen, um Energie zu sparen
  • Barrierefreiheit schaffen, um das Spektrum an Interessenten zu erweitern

Lassen Sie jetzt den Wert einer Immobilie von einem professionellen Gutachter ermitteln

Unsere Immobilienexperten bieten deutschlandweit Bewertungen an. Sie nehmen eine genaue Analyse der Immobilie vor Ort vor und berücksichtigen alle wichtigen Faktoren, darunter auch die regionale Marktsituation. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie die Wertermittlung einer Immobilie bei Heid Immobilienbewertung abläuft und welche Leistungen wir bieten.

Nehmen Sie bei Fragen direkt Kontakt mit uns auf: telefonisch unter der Rufnummer 0800 90 90 282 oder per Kontaktformular.

Immobilienmakler

Kompetente Experten vor Ort, die den Markt präzise einschätzen können, erzielen höhere Verkaufspreise. Zusätzlich profitieren Sie von unseren schlanken und effizienten Prozessabläufen. Wir verkaufen oder vermieten Ihre Immobilie.

Kostenlose Immobilienbewertung

Unsere Immobilienmakler und zertifizierten Sachverständigen erstellen für Sie kostenlos ein ausführliches Gutachten für Ihre Immobilie. Dabei werden alle Besonderheiten Ihres Hauses, Grundstückes oder Wohnung berücksichtigt und die Daten fließen in den Vermarktungsprozess Ihrer Immobilie ein.!

Kontakt
AUSGEZEICHNET.ORG