Gewerbeimmobilie verkaufen

Sie möchten Ihre Gewerbeimmobilie gewinnbringend verkaufen? Wir verraten Ihnen, worauf es beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ankommt. Von unterschiedlichen Arten von Gewerbeimmobilien bis hin zum Ablauf des Verkaufs erklären wir Ihnen, was sie wissen müssen, um Ihre Gewerbeimmobilie erfolgreich zu verkaufen.

Logistikimmobilie.

Logistikimmobilien sind eine der sechs Arten von Gewerbeimmobilien.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt sechs Arten von Gewerbeimmobilien: Büro-, Freizeit-, Handels-, Logistik-, Produktions- und Spezialgewerbeimmobilien.
  • Gewerbeimmobilien verkaufen sich besser, wenn sie vermietet und vollständig erschlossen sind sowie über eine gute Raumaufteilung und Verkehrsanbindung verfügen.
  • Gewerbeimmobilien erzielen eine höhere Rendite als Wohnobjekte. Mieterhöhungen sind frei verhandelbar, Mietverträge oft langfristig und mit etwas Wissen, Glück und Geschick fördert der Staat sie mit Steuervergünstigungen.
  • Das öffentliche Bau- und Planungsrecht ist entscheidend beim Verkauf von Gewerbeimmobilien. Achten Sie vor allem auf etwaige Nutzungsänderungen im genehmigten Bebauungsplan.
  • Für private Verkäufer fallen neben der Einkommensteuer unter Umständen noch Gewerbe- und/oder Spekulationssteuer an. Bei Betriebsaufgabe winken Begünstigungen.

Gewerbeimmobilien – Definition und Arten

Mit dem Begriff Gewerbeimmobilie ist automatisch ein Büro oder ein Laden gemeint. Es gibt verschiedene Typen von Gewerbeimmobilien, die wir nachfolgend vorstellen. Doch zunächst werfen wir einen Blick in das Bewertungsgesetz, um eine allgemein gültige Definition für Gewerbeimmobilie zu erhalten.

Definition nach § 181 BewG

In § 181 des Bewertungsgesetzes (BewG) werden die unterschiedlichen Grundstücksarten definiert. Der Begriff Gewerbeimmobilie taucht darin nicht auf. Formaljuristisch handelt es sich bei Gewerbeimmobilien um Geschäftsgrundstücke. Diese werden unter Ziffer 6 des obigen Paragraphen wie folgt definiert:

Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

Letztendlich betrachtet der Gesetzgeber jedoch alle Räume, die genutzt werden, um einer gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, als Gewerbeimmobilien. Der freiberuflich Tätige, der sich ein kleines Büro mietet, benötigt ebenso wie eine Behörde oder ein Konzern eine Gewerbeimmobilie.

6 Arten von Gewerbeimmobilien (Infografik).

Die sechs Arten von Gewerbeimmobilien auf einen Blick.

Büroimmobilie

Büroimmobilien sind Räume, die als Büro dienen, beziehungsweise ganze Gebäudekomplexe, in denen Büros eingerichtet sind. Der Wert einer Büroimmobilie richtet sich neben der Lage vor allem nach der Ausstattung. Der Trend bei Mietern oder Käufern von Büroimmobilien geht dahin, bereits eine umfassende Infrastruktur auf der Höhe der Zeit zu übernehmen, anstatt eine leere Bürofläche. Die Räumlichkeiten müssen darauf ausgelegt sein, wirtschaftliche Aktivitäten zu ermöglichen. Es geht Käufer und Mietern nicht nur darum, ausreichend Platz für die Mitarbeiter zu finden, sondern auch eine zukunftsfähige Gebäudetechnik, etwa mit schnellem Internetanschluss, zu erwerben.

Büroimmobilien lassen sich in sechs Kategorien aufteilen:

  • Anwaltskanzleien
  • Ateliers (für Künstler)
  • Büroetagen (in Gebäuden mit gemischter Nutzung)
  • Bürohäuser (mehrstöckige Häuser mit Büros einer oder mehrerer Firmen und Gewerbetreibenden)
  • Bürozentren (Konzentration von Büroobjekten außerhalb der Innenstadt mit viel Fläche und hoher Mietrendite)
  • Einzelbüros (für Freiberufler und Selbstständige)
  • Lofts (für Gewerbetreibende mit Prestige)

Freizeitimmobilie

Freizeitimmobilien gibt es im gewerblichen und im privaten Bereich. Privat genutzte Freizeitimmobilien sind beispielsweise Wochenendhäuser und Kleingärten. Gewerbe-Freizeitimmobilien hingegen sind Immobilien, deren Betreiber ihre Gewinne erzielen, indem sie das Bedürfnis der Kunden nach Freizeitgestaltung erfüllen. Eine Schwarzlicht-Minigolf-Anlage fällt genauso unter den Begriff Freizeitimmobilie wie beispielsweise ein Escape Room, ein Fitnessstudio, ein Golfplatz, ein Kino, eine Sporthalle, ein Themenpark sowie ein Veranstaltungsort für Kabarett oder Konzerte.

Freizeitimmobilien werden oft für die Bereitstellung des konkreten Freizeitangebots aufwändig und kostenintensiv umgebaut. Da sich das Freizeitverhalten der Menschen rasch ändert, sind hohe Investitionen in Freizeitimmobilien auch mit einem hohen Risiko verbunden.

Handelsimmobilie

In Handelsimmobilien werden Waren verkauft. Vom Tante-Emma-Laden bis zum Einkaufszentrum reicht die Bandbreite der Handelsimmobilien. Unter den Begriff Handelsimmobilie fallen:

  • Discounter,
  • Einkaufszentren / Shopping-Center / Shopping-Malls,
  • Fachhandel,
  • Kaufhäuser,
  • Ladengeschäfte (Einzelhandel),
  • Outlet-Center,
  • Supermärkte,
  • Versandhandel.
Bekleidungsgeschäft.

Dieses Bekleidungsgeschäft öffnet für seine Kunden in einer Einzelhandelsimmobilie.

Kaufhäuser liegen innerstädtisch. Shopping Malls und Outlet Center befinden sich häufig in der Peripherie, verkehrsgünstig am Rande einer Großstadt gelegen. Einkaufszentren können sich sowohl im Zentrum einer Stadt als auch etwas außerhalb ansiedeln. Während klassische Kaufhäuser zunehmend aus dem Stadtbild verschwinden und Einzelhändler ihr Geschäft aufgeben, eröffnen immer mehr Einkaufszentren, Fachmärkte und Filialbetriebe.

Die Lage ist das entscheidende Kriterium für die Perspektive und damit auch für den Marktwert einer Handelsimmobilie.

Wer eine Handelsimmobilie verkaufen möchte, zielt auf finanzkräftige Kapitalanleger ab. In den Top-Lagen in Handelsmetropolen wie Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, München und Stuttgart winken den Käufern von Handelsimmobilien meist hohe Mietpreise. Die Mietrenditen bewegen sich zwischen vier und acht Prozent, wobei die höheren Werte eher am Stadtrand zu realisieren sind.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) bereitet als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft deren Marktdaten auf. Einzelhandelsimmobilien sind bei Kapitalanlegern gemäß ZIA-Daten nach Wohn- und Büroimmobilien die begehrteste Form von Renditeimmobilien. Das dynamischste Segment bilden dabei Fachmärkte und Fachmarktzentren, die fast die Hälfte des Transaktionsvolumens ausmachen (Stand: 2019).

Logistikimmobilie

Logistikimmobilien werden zur Distribution, Kommissionierung und Lagerung von Waren genutzt. Logistikimmobilien stehen oft in der Nähe von Produktionsbetrieben. Wer eine Lagerhalle verkauft, freut sich über einen wertsteigernden Standort in unmittelbarer Umgebung von Möbelhäusern oder Speditionen.

Die Marktsituation begünstigt den Verkauf von Logistikimmobilien, da die Nachfrage seitens Investoren das Angebot gemäß ZIA-Report übersteigt. Der Branchenverband rechnet insbesondere dank des wachsenden Onlinehandels weiterhin mit einem hohen Bedarf an Flächen für Logistikimmobilien sowie stetiger Neubauaktivität. Vor dem Hintergrund einer eingeschränkten Verfügbarkeit von Logistikflächen dürften die Mieten für Lagerhallen ebenfalls kontinuierlich steigen.

Produktionsimmobilie

In Produktionsimmobilien laufen hauptsächlich Fertigungsprozesse ab. Es handelt sich dabei um Industrieimmobilien von produzierenden Unternehmen. Viele Produktionsimmobilien beinhalten Lagerräume, aber auch Büroflächen. Es kommt vor, dass Produktionsimmobilien von mehreren Parteien genutzt werden. Alle Produktionsimmobilien in Deutschland zusammengenommen haben derzeit einen Schätzwert von mehr als einer Billion Euro. Besonders im Aufschwung sind Investments in Gewerbeparks.

Neben Unternehmen mit viel Platzbedarf für die hauseigene Güterproduktion sind finanzstarke Großkapitalanleger die spannendsten Käufer. Um eine Produktionsimmobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, sollte sie über eine gute Anbindung an die nächste Stadt verfügen und modern sein.

Eine Sonderklasse der Produktionsimmobilien sind Objekte der Schwerindustrie, zum Beispiel Raffinerien oder ein Stahlwerk.

Spezialgewerbeimmobilie

Der Verkauf einer Spezialgewerbeimmobilie ist nicht trivial. Denn Spezialgewerbeimmobilien werden selten komplett umgebaut. Ein Bahnhof kann zwar modernisiert und mit mehr Ladenzeilen bestückt werden, doch letztendlich bleibt ein Bahnhof von der grundsätzlichen Nutzung her ein Bahnhof. Weitere Beispiele für Spezialgewerbeimmobilien sind:

  • Altersheime,
  • Arztpraxen,
  • Autohöfe,
  • Bauernhöfe,
  • Diskotheken,
  • Hotels,
  • Tankstellen,
  • Weingüter.

Die seriöse Vermittlung von Spezialgewerbeimmobilien erfordert Sach- und Fachkenntnisse. Bei einem Weingut kommt es stark auf die Lage und die Bodenbeschaffenheit an, während bei Tankstellen ein Blick ins Altlastenkataster vor dem Kauf unumgänglich ist. Ein qualifizierter Immobilienmakler bringt Käufer und Verkäufer von Spezialgewerbeimmobilien zusammen, indem er auf die Bedürfnisse beider Seiten eingeht und sich als vertrauensvoller Mittelsmann um die Klärung strittiger Punkte vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags kümmert.

Tankstellen sind Spezialgewerbeimmobilien.

Tankstellen sind Spezialgewerbeimmobilien.

Gewerbeimmobilie verkaufen – Tipps

Gewerbeimmobilien verkaufen oder vermieten sich besser, wenn sie

  • vollständig erschlossen sind,
  • über eine Gebäudetechnik am Puls der Zeit mit schnellem Internet verfügen,
  • eine gute Verkehrsanbindung haben,
  • eine gute Raumaufteilung aufweisen.

Wer eine Gewerbeimmobilie umbaut, sollte vorab regeln, wer die Kosten für den Umbau übernimmt. Gerade bei Freizeitimmobilien besteht ein hohes Risiko, dass ein teurer Umbau langfristige finanzielle Schäden verursacht. Denn wenn der Betreiber eines Bowlingcenters mangels Wirtschaftlichkeit den Stecker zieht, ist es unwahrscheinlich, dass wieder ein Bowlingcenter in der Freizeitimmobilie eröffnet. Dementsprechend fallen für die Vermietung oder den Verkauf der Immobilie wieder beträchtliche Umbaukosten an. Weitere Teilaspekte zum Thema Umbau können sein: Lichtinstallationen, Leichtbauwände als Raumteiler, Netzwerkkabel in Wänden, in der Decke oder unterhalb des Fußbodens.

Um eine Gewerbeimmobilie zum {Verkehrswert} zu verkaufen, ist die Einschaltung eines seriösen Gewerbemaklers mit regionaler Marktkompetenz empfehlenswert.

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Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten

Wer eine Gewerbeimmobilie sein Eigen nennt, diese aber nicht selbst nutzt, steht vor der Frage: vermieten oder verkaufen?

Wer eine Gewerbeimmobilie vermietet, muss die Netto-Kaltmiete versteuern, sobald diese den Freibetrag für Mieteinnahmen in Höhe von 9.408 Euro (Stand: 2020) übersteigt. Von den Mieteinnahmen darf der Vermieter die Betriebskosten sowie Aufwendungen für die Finanzierung der Gewerbeimmobilie abziehen. Handwerkerrechnungen, Zinstilgungen, Gebäudeabschreibungen und Werbungskosten bei Mietersuche sind Ausgaben, die von den Mieteinnahmen abgerechnet werden dürfen.

Die Mietpreise für Gewerbeimmobilien sind vielerorts lukrativ und liegen deutlich über dem Mietspiegel für Wohnobjekte. Insbesondere expandierende Unternehmen, die sich aufgrund der guten Wirtschaftslage und stabiler Umsätze vergrößern möchten, sind reizvolle Mieter. Mietverträge für Gewerbeimmobilien werden oft langfristig abgeschlossen. Das gibt einerseits Planungssicherheit, erschwert andererseits aber die Kündigung. Wer für die Ausstattung der Gewerbeimmobilie aufkommt, legen Vermieter und Mieter im Mietvertrag fest. Bei sehr speziellen Anforderungen und Umbauten ist es ratsam, den Mieter zur Zahlung und im Falle einer Kündigung zum Rückbau zu verpflichten. Vor allem für Freizeitimmobilien und Spezialgewerbeimmobilien wird es schwer, einen geeigneten Nachfolger zu finden, der die individuelle Einrichtung übernimmt. Büroimmobilien sind leichter zu vermieten. Im Trend: Coworking. Davon haben auch Vermieter von Gewerbeimmobilien etwas. Durch Coworking verringert sich das Risiko von Mietausfällen im Vergleich zu einem Mieter. Sie sollten die Bonität eines gewerblichen Mieters sicherheitshalber prüfen, indem Sie sich beispielsweise den Jahresabschluss zeigen lassen.

Vorteile von vermieteten Gewerbeimmobilien:

  • Planbarkeit: Mietverträge für Gewerbeimmobilien laufen häufig über zehn Jahre.
  • Solide Finanzen: Gewerbliche Mieter müssen ihrer Bank meist ihren Businessplan vorlegen. Die Finanzierung der angemieteten Gewerbeimmobilie ist dadurch oft langfristig gesichert.
  • Standortfaktoren für Gewerbeimmobilien werden durch kurz- und mittelfristige Veränderungen wie Baumaßnahmen oder veränderte Mieterstrukturen kaum beeinflusst.
  • Der Staat fördert gut genutzte Gewerbeimmobilien als Wirtschaftsmotor durch Kapitalfördermaßnahmen und Steuervergünstigungen.
  • Höhere Rendite durch höhere Miete / Pacht als bei Wohnimmobilien.
  • Gewerbeimmobilien können mit Umsatzsteuer vermietet werden.
  • Bei Gewerbeimmobilien gilt keine Mietpreisbremse.
  • Mieterhöhungen sind frei verhandelbar.

Eine Mieterhöhung muss dennoch im Mietvertrag festgelegt sein. Dafür gibt es vier Möglichkeiten:

  • Staffelmiete: Aus dem Mietvertrag geht hervor, zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag erhöht wird.
  • Umsatzmiete: Der Mietzins erhöht sich bei steigendem Umsatz des Mieters und sinkt bei fallendem. Dabei wird in der Regel eine Mindestmiete vereinbart. Apotheker dürfen keine Umsatzmietverträge abschließen.
  • Mieterhöhung nach Modernisierung: Diese muss vertraglich vereinbart sein.
  • Wertsicherungsklauseln: Solche Preisklauseln sind meist an einen Index geknüpft. Wertsicherungsklauseln lassen den Vermieter an der Wertentwicklung einer bestimmten Vergleichsgröße teilhaben. Solche Mietgleitklauseln passen die Miete automatisch auf Basis eines vereinbarten Punkte- oder Prozentsatzes der Referenzgröße, beispielsweise des Verbraucherpreisindexes, an.
Geschlossener Gastronomiebetrieb.

Gastronomen scheitern oft mangels betriebswirtschaftlicher Kenntnisse und sind daher nicht die idealen Pächter.

Nachteile bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien:

  • Suche nach geeigneten und finanzkräftigen Mietern gestaltet sich oft schwierig und langwierig.
  • Gewerbliche Mieter haben individuelle Anforderungen und hohe Ansprüche an die gemieteten Räumlichkeiten.
  • Eigenbedarf ist im Gewerbemietrecht kein Kündigungsgrund.
  • Vermieter muss Strom und Heizkosten auch bei Mietausfällen bezahlen.
  • Gastronomen und kleine Einzelhändler scheitern mangels unternehmerischer Kenntnisse häufiger, wodurch Zahlungsausfall droht.

Schalten Sie einen Gewerbemakler ein, der Ihnen den richtigen Mieter vermittelt. Bei Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Das heißt: Selbst, wenn Sie als Vermieter den Makler beauftragen, müssen Sie diesen nicht unbedingt bezahlen. Sie können festlegen, dass der Mieter die Maklerprovision trägt.

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Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, sorgen Sie dafür, dass sie möglichst vollständig vermietet ist. Denn eine vermietete Gewerbeimmobilie ist beim Verkauf aufgrund bestehenden Cashflows wertvoller.

Ein Verkauf lohnt sich in einer Hochpreisphase des Marktes für Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus spielen weitere, teils persönliche Faktoren eine Rolle. Beispielsweise wenn Sie Ihren Ruhestand stressfrei genießen möchten oder durch {Scheidung} in eine wirtschaftliche Zwangslage geraten, die {Gewerbeimmobilie geerbt haben} und sie mit Miterben teilen müssen oder die Kosten für Strom, Wärme und Hausverwaltung durch die Decke schießen.

Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten

Bei einem finanziellen Engpass gibt es jedoch eine weitere Möglichkeit, die besonders dann spannend erscheint, wenn Ihr eigenes Unternehmen die Gewerbeimmobilie für seine Geschäftstätigkeit benötigt: Verkaufen Sie die Gewerbeimmobilie zum Marktpreis und mieten Sie sich direkt ein. Der Verkauf mit Mietvertrag ist eine effiziente Abwicklungsmethode, bei der sie nicht verlieren. Sie erhalten einen marktwertgerechten Kaufpreis und müssen sich als Mieter mit befristetem oder unbefristetem Vertrag nicht mehr um lästige Angelegenheiten wie Reparaturen kümmern, sich also auch nicht mit Handwerkern und der Hausverwaltung herumschlagen.

Sie bekommen auf einen Schlag eine beträchtliche Summe Geld, geben Verantwortung ab und sichern Ihrem Gewerbe dennoch eine langfristige Bleibe. Denn Gewerbeimmobilien sind seitens des Eigentümers noch schwieriger kündbar als Wohnungen.

Gewerbeimmobilien verkaufen – Ablauf

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie beginnt mit einer Marktanalyse für das Segment, also beispielsweise für Logistikimmobilien. Definieren Sie eine Zielgruppe, schalten Sie einen Makler ein, erstellen Sie ein Exposé und legen Sie den Angebotspreis fest.

Neben der aktuellen Nachfrage spielen weitere Kriterien wie die Lage, die Höhe der Mieteinnahmen und der Zustand der Immobilie eine Rolle. Für eine Immobilie mit einem bestehenden Gewerbemietvertrag erzielen Sie in der Regel sehr gute Verkaufsergebnisse. Eine leerstehende Immobilie ohne Gewerbemieter lässt sich hingegen nur schwer verkaufen. Ratsam ist beim Gewerbeimmobilienverkauf die Zusammenarbeit mit einem kompetenten Immobilienmakler, der eine ausgezeichnete Expertise für dieses Marktsegment besitzt.

Teilmarktanalyse durchführen

Im ersten Schritt sondieren Sie den Markt für den Typ Gewerbeimmobilie, den Sie verkaufen. Welche Art von Freizeitimmobilie ist begehrt? Welche Unternehmen benötigen eine Logistikimmobilie an Ihrem Standort? Eignet sich Ihre Gewerbeimmobilie lediglich als Büro oder kann daraus ohne immensen Aufwand auch eine Arztpraxis oder ein Fitnessstudio entstehen? Jeder Teilmarkt besteht aus einer anderen Zusammensetzung und Interessenten, über die sich die Preise bilden. Je gründlicher Sie den Teilmarkt für Ihre Gewerbeimmobilie analysieren, desto mehr potenzielle Käufer können Sie ansprechen und einen umso größeren Verhandlungsspielraum haben Sie beim Verkaufspreis. Als Ergebnis der Teilmarktanalyse winkt eine definierte Zielgruppe.

Exposé erstellen

Ein Gewerbemakler hilft Ihnen bereits bei der Durchführung der Teilmarktanalyse. Spätestens bei der Erstellung des Exposés, in dem Sie Ihre Gewerbeimmobilie zielgruppengerecht und ansprechend mit Text und Fotos aufbereiten, ist die Unterstützung durch einen erfahrenen Makler sinnvoll. Der Makler weiß, mit welchen Kernargumenten er die Immobilie inserieren muss, worauf die potenziellen Käufer anspringen und mit welchem Bildmaterial er „aufmachen“ muss, um beständiges Interesse zu wecken. Liefern Sie im Exposé nicht nur harte Fakten zur Gewerbeimmobilie selbst (Baujahr, Stockwerke, Quadratmeter, Ausstattung, Heizart, Instandhaltungskosten), sondern auch Informationen zur Lage, zur Verkehrsanbindung, zur Eignung für bestimmte Gewerbearten und zum {Energieverbrauch}. Ein Exposé soll optisch attraktiv wirken. Neben aussagekräftigen Tageslicht-Fotos erwarten potenzielle Käufer einen Grundriss. Denken Sie daran, den Status der Gewerbeimmobilie in der Anzeige anzugeben: Ist sie vermietet oder steht sie leer? Mit welchen Mieteinnahmen darf der Käufer kalkulieren?

Grundriss einer Büroimmobilie.

Grundriss einer Büroimmobilie.

Den richtigen Preis finden

Viele Immobilienverkäufer unterschätzen, wie wichtig es ist, den richtigen, marktwertgerechten Angebotspreis zu finden. Vier Faktoren sind entscheidend für die Preisbildung: Lage, Zustand, Status (vermietet oder leerstehend) und bei Kapitalanlegern die zu erwartenden Mieteinnahmen samt Ausfallrisiko.

Verlangen Sie deutlich mehr als Ihre Immobilie auf dem Markt wert ist, entwickelt sich Ihre Gewerbeimmobilie zum Ladenhüter und Sie müssen letztendlich weit unter dem Angebotspreis verkaufen. Zu billig sollten Sie Ihre Gewerbeimmobilie aber auch nicht anbieten. Ein {Verkehrswert-} oder {Kurzgutachten} schafft Klarheit. Eine vermietete Gewerbeimmobilie erzielt oft einen höheren Verkaufspreis – falls Ihr Markt nicht gerade ausnahmslos aus Unternehmen besteht, die eine Immobilie für ihr eigenes Gewerbe benötigen.

Tipp: Wenn Sie uns exklusiv für sechs Monate mit dem Vermittlung Ihrer Gewerbeimmobilie beauftragen, erhalten Sie ein kostenloses Kurzgutachten (Wert: mindestens 950 Euro).

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Erforderliche Unterlagen und Verträge

Stellen Sie folgende Unterlagen möglichst schon vor Schaltung der Anzeige bereit, denn Sie werden die Dokumente und die Informationen darin benötigen:

  • aktueller {Grundbuchauszug},
  • Auszug aus dem {Baulastenverzeichnis} (in Bayern im Grundbuchauszug enthalten),
  • Auszug aus dem Altlastenkataster,
  • genehmigter Bebauungsplan,
  • amtlicher Lageplan / Flurkartenauszug,
  • Baupläne, Bauzeichnungen, Grundrisse aller Etagen, Schnitte und Ansichten,
  • Baubeschreibung,
  • Nutzflächenberechnung,
  • Kubaturberechnung,
  • Betriebskostenaufstellung,
  • Nebenkostenabrechnung der vergangenen Jahre,
  • Gewerbemietvertrag bzw. Mietverträge,
  • Instandhaltungs- und Modernisierungsnachweise (Handwerkerrechnungen),
  • {Energieausweis}.

Worauf achten beim Verkauf von Gewerbeimmobilien?

Möchten Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, sind für Käufer vor allem die Möglichkeiten entscheidend. Was kann er mit der Gewerbeimmobilie machen? Daher spielt das lokale Bau- und Planungsrecht eine gewichtige Rolle. Für Sie als Verkäufer gilt wiederum eine steuerliche Optimierung Ihres Gewinns.

Bau- und Planungsrecht

Werfen Sie einen Blick in den Flächennutzungs- und vor allem in den genehmigten Bebauungsplan. Darin werden Art und das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. Ist Ihr Grundstück als Gewerbefläche ausgewiesen? Gut. Denn als Rechtsgrundlage für die bauliche Nutzung Ihrer Immobilie gilt der Bebauungsplan nach der Baunutzungsverordnung.

Das öffentliche Bau- und Planungsrecht umfasst jedoch noch weitere Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt: Das Emissionsschutzrecht kann ebenso eine Rolle spielen wie gegebenenfalls Altlasten oder die baurechtliche Situation von Nachbargrundstücken. Achten Sie insbesondere darauf, ob für Ihre Gewerbeimmobilie oder für eine benachbarte Grundstücksfläche eine Nutzungsänderung vorgesehen ist. Denn es hat unterschiedliche Auswirkungen auf Ihre Gewerbeimmobilie, wenn nebenan plötzlich ein Parkhaus, ein Einkaufszentrum, ein Kindergarten, eine weitere Gewerbeimmobilie oder ein Asylbewerberheim errichtet wird.

Büroimmobilie nach Betriebsaufgabe.

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie kann bei Betriebsaufgabe steuerlich begünstigt sein.

Steuertipps rund um den Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Den Verkauf einer Gewerbeimmobilie müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Verkaufen Sie die Gewerbeimmobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb, fällt zusätzlich Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren, stuft das Finanzamt Sie als gewerblichen Grundstückshändler ein und berechnet Ihnen zusätzlich Gewerbesteuer. Gehört die Gewerbeimmobilie Ihnen nicht als Privatperson, sondern ist Teil des Betriebsvermögens, ist der Verkauf beziehungsweise der Gewinn steuerpflichtig nach Art der Besteuerung, die für die Rechtsform Ihres Betriebs gilt. Ist oder war die Immobilie Teil des Betriebsvermögens, zahlen Sie Spekulationssteuer unabhängig von der Frist.

Steuern sparen können Sie beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie lediglich durch die Vergünstigungen bei Betriebsaufgabe gemäß Einkommensteuergesetz (EStG).

  • Ihnen wird ein Freibetrag von 45.000 Euro zugestanden, wenn Sie dauerhaft berufsunfähig sind oder das 55. Lebensjahr vollendet haben (§ 16 Abs. 4 EStG).
  • Gilt der Veräußerungsgewinn als außerordentliche Einkunftsart, wendet das Finanzamt einen gesonderten Steuersatz an (§ 34 Abs. 2 Nr. 1 EStG).
  • Ist die veräußerte Gewerbeimmobilie Teil des Betriebsvermögens einer Kapitalgesellschaft, wendet der Fiskus das Teileinkünfteverfahren an. In diesem Fall darf jedoch nicht gleichzeitig eine Begünstigung durch außerordentliche Einkünfte vorliegen.

FAQs - Gewerbeimmobilie verkaufen

In unseren FAQs geben wir Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um den Verkauf von Gewerbeimmobilien.

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die ganz oder überwiegend gewerblichen Zwecken dienen. In § 181 BewG werden sie als Geschäftsgrundstücke beschrieben. Das sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Es gibt sechs Arten von Gewerbeimmobilien: Büroimmobilien, Freizeitimmobilien, Handelsimmobilien, Logistikimmobilien, Produktionsimmobilien und Spezialgewerbeimmobilien.

Wie finde ich einen Käufer für meine Gewerbeimmobilie?

Den geeigneten Käufer für eine Gewerbeimmobilie, egal ob Kapitalanleger oder Unternehmen, finden Sie mit einem kompetenten Gewerbemakler. Führen Sie mit Ihrem Makler zusammen eine Teilmarktanalyse durch, definieren Sie die Zielgruppe, erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé und legen Sie einen plausiblen Angebotspreis fest.

Was ist eine Teilmarktanalyse für Gewerbeimmobilien?

In einer Teilmarktanalyse nehmen Sie den für Sie relevanten Teil des Marktes unter die Lupe. Sie untersuchen Angebot und Nachfrage sowie im Fall von Gewerbeimmobilien zum Beispiel bauliche Voraussetzungen zur Erfüllung des notwendigen Bedarfs. Der Markt der Gewerbeimmobilien ist Ihnen zu groß, denn Sie verkaufen eine bestimmte Art von Gewerbeimmobilie. Wenn Sie eine Logistikimmobilie besitzen, ist für Sie dementsprechend auch nur dieser Teilmarkt relevant. Büroimmobilien oder Freizeitimmobilien interessieren Sie beim Verkauf einer Logistikimmobilie nicht, folglich analysieren Sie nur Ihren Teilmarkt, also Logistikimmobilien.

Welche Unterlagen muss ich beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie bereitstellen?

Sie benötigen für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie zahlreiche Unterlagen. Dies beginnt beim aktuellen Grundbuchauszug und einem Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und geht über die üblichen Dokumente wie Baubeschreibung, Baupläne und Nutzflächenberechnung bis hin zur Betriebskostenaufstellung und den Gewerbemietverträgen. Zur Liste der Unterlagen, die Sie benötigen, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen.

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